В НАЧАЛЕ БЫЛА ЗЕМЛЯ…
Подготовка к строительству дома
Итак, что мы имеем? Участок земли приобретен, желание превратить его в райский уголок бьет через край, и вместе с этим присутствует некоторая растерянность. С чего начать?
Да, надо закладывать фундамент! Хотя нет, стоит вызвать дизайнера, чтобы помог с проектом! И как же все учесть и не переплатить, а еще лучше сэкономить? Для каждого, кто сталкивается с этим впервые, задача кажется мега сложной. Это не так. Да, путь будет непростым, но порядок его прохождения известен каждому профессионалу. Делимся.
В качестве экспертов выступают:
Хлебников Петр Анатольевич, коммерческий директор ПАО «Коттедж».
Степанова Светлана Николаевна, руководитель агентства недвижимости «Тайгер».
Подготовка участка
Для начала наш надел земли необходимо преобразовать в строительную площадку. Для этого определяем и организуем подъездные пути. Если речь идет, к примеру, о коттеджном поселке – здесь проблема с подходом строительной техники не стоит, так как все уже сформировано и благоустроено. На неосвоенной же территории необходимо сделать полноценную дорогу, которая должна быть проходимой в любую погоду для всех видов автотранспорта (легковые машины, грузовики с прицепом, экскаваторы и др.).
Что касается непосредственно территории участка, растительность придется частично убрать, а также уберечь плодородный слои земли от строительного мусора и пыли. Конечно, большинство хозяев стремятся максимально сохранить насаждения на участке. В случае, если некоторые деревья или кустарники мы хотим спасти, но они мешают строительству, – аккуратно выкапываем и пересаживаем на безопасное расстояние. Ненужную растительность, соответственно, выкорчевываем и удаляем с участка. Верхний плодородный слой почвы в 40-50 см сдвигаем бульдозером к краю участка и накрываем плотным материалом. Возможно потребуются работы по изменению рельефа участка, предусматривающие комплекс работ по его выравниванию. Срезаются склоны, снимается излишний грунт на возвышенностях и подсыпаются низменности.
Для строительной бригады готовим необходимые рабочие условия– туалет, сарай для стройматериалов и инструментов, небольшой навес (беседку). Ну и само собой на участке должно быть проведено электричество (или присутствовать электрогенератор), а также организован источник воды (колодец, скважина). Вместе с этим стоит позаботиться о защите тех же стройматериалов и техники. Для этого сооружаем забор, способный защитить территорию участка от проникновения.
Светлана Николаевна: Строить жилой дом можно на земельных участках, которые имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для индивидуального жилищного строительства».
Геология
Грунт земельного участка может скрывать многое. Оценить все особенности и проверить землю на предмет строительства дома помогут геологические изыскания. Специалисты проверят все физические, химические и механические свойства почвы на участке и прилегающих территориях, определят наличие грунтовых вод, степень плотности земли, сделают грамотную разметку.
Геологические изыскания, в первую очередь, позволяют обеспечить надежность и долговечность фундамента, а значит и самой постройки. Помимо этого, появляется необходимая информация для прокладки подземных коммуникаций. В целом геологическая разведка позволяет обоснованно снизить стоимость как фундамента, так и строительства.
Петр Анатольевич: Геологические изыскания – это комплекс работ, позволяющий определить рельеф, состав грунта (его слои, толщину, уровень грунтовых вод). Зачем они нужны, если можно сходить и узнать у соседа? Либо все хорошо (участок ровный, песок, глина, низкий уровень грунтовых вод), либо не очень (участок под наклоном, грунтовые воды). Необходимость выполнения геологических изысканий обусловлена экономией на фундаменте, и как ни крути, вам не обойтись без проекта, который будет основываться непосредственно на геологических изысканиях.
Проектирование
Вне зависимости от того, планируете ли вы построить небольшой одноэтажный домик или же замахнулись на роскошную усадьбу, этапа проектирования избежать не удастся. Для начала определяем размеры и форму строения, его месторасположение на участке, варианты подключения инженерных сетей, материалы, финансовые расходы, сроки.
Построить самому, несомненно, можно. Но это может быть, максимум, небольшой домик для сезонного проживания, не подключенный к инженерным коммуникациям. И даже здесь рисков немало, и требуется ряд профессиональных навыков. Что уж говорить о серьезном строительстве полноценного дома?! Заказывая специалистам разработку проекта, вы тем самым практически избавляетесь от множества рисков. Визуализация и техническая документация помогают объективно оценить удобство и функциональность жилища, обеспечить его соответствие принятым техническим стандартам, подробно просчитать финансовые и трудовые затраты.
Петр Анатольевич: Многие считают, что проектирование необязательно. Если вы строитель со стажем, то,возможно, в этом и есть доля правды. Но если ваша жизнь связана с другой специальностью, не полагайтесь на советы посторонних и интернет (переделывать будет намного дороже), а закажите проект.
Есть два варианта приобретения проекта: выбрать готовый из каталогов (цена 20-40 тыс.руб), либо заказать индивидуальный (от 80 тыс.руб). Казалось бы, ответ очевиден, но не все так просто. Готовый проект из каталога сделан без учета специфики ваших грунтов и с излишней прочностью, что скажется на высокой цене его устройства. Поэтому мы советуем выбрать проект из каталога и заказать его корректировку в части устройства фундаментов, предоставив акт геологических изысканий.
Разрешение на строительство
Светлана Николаевна: Разрешение на строительство дает законное право построить дом на данном участке, осуществить техническое подключение к коммунальным сетям, получить постоянную прописку и почтовый адрес, обналичить материнский капитал,избежать судебных споров об отступах от границ и вообще любых территориальных споров.
Для получения разрешения на строительство необходимы правоустанавливающие документы и градостроительный план земельного участка. Градплан (ГПЗУ) готовится и утверждается отдельным распоряжением районным/городским отделом по архитектуре. Выдается на основании заявления застройщика бесплатно в течении 30 дней с момента подачи заявления.
Также необходима схема планировочной организации земельного участка - условный чертеж расположения будущего дома, который можно сделать самому. Например, снять ксерокопию второй страницы вашего кадастрового паспорта и на ней начертить область застройки. Но я бы все же рекомендовала обращаться в лицензированные проектные организации. Схема планировочной организации земельного участка также утверждается в администрации.
Если вы решили купить/продать участок с недостроем, на который уже имеется разрешение на строительство, то повторно получать разрешение не нужно. Оно будет действовать и в отношении нового владельца, т.к. выдается не на физическое лицо, а на само строительство. Новому владельцу надо лишь письменно уведомить администрацию о переходе к нему права.
Разрешение также не потребуется на строительство строений и сооружений вспомогательного использования или в случае, если проводится реконструкция уже существующего дома, и проводимые изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики объекта (надежность, безопасность, предельные параметры).
Начало строительства и выбор строительного материала
Петр Анатольевич: Мы не рекомендуем начинать строительство в конце осени и зимой. Первые работы связаны с фундаментом, и в их перечне будут земляные работы (по мерзлой земле), бетонные работы (с применением морозостойких добавок и прогревом), а также услуги по строительству с повышающим коэффициентом. Бытует мнение, что фундамент должен отстояться зимой – это не так. Фундамент и его устойчивость рассчитываются не только от нагрузок на сам фундамент от грунта, но и от веса самого дома. То есть, зимой грунт выталкивает фундамент наверх, а вес дома давит вниз. Поэтому оптимальным будет закладывать фундамент весной, а возведение стен вести летом.
Выбирать строительный материал нужно не только с точки зрения стоимости строительства, но и с точки зрения стоимости содержания дома. Вам необходимо найти такой вариант, чтобы цена строительства была приемлемой и были минимальные затраты на комфортное проживание (долговечность, энергоэффективность дома). Очень тщательно посчитайте все затраты.
